Umstellung des Heizungsbetriebs von Öl auf Gas bedarf bei einer WEG nicht der Zustimmung sämtlicher Eigentümer

Details zum Urteil

  • Bayerisches Oberstes Landesgericht
  • Beschluss
  • vom 31.01.2002
  • Aktenzeichen 2Z BR 165/01
  • Abgelegt unter Wohnungseigentumsrecht

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  1. Leitsatz der Kanzlei
  2. Die Entscheidungsgründe
Rechtsanwältin Katharina Frösner

Rechtsanwältin Katharina Frösner ist Fachanwältin für Arbeits­recht (seit 2003), Fachanwältin für Miet- und Wohnungs­eigentums­recht (seit 2006) und Mediatorin in der Anwaltskanzlei Frösner Stadler in Freising bei München mit Tätig­keits­schwerpunkt Verkehrsrecht.

Leitsatz der Kanzlei

Die Umstellung einer sanierungsbedürftigen Öl-Zentralheizungsanlage auf Gasbetrieb bedarf als Maßnahme modernisierender Instandsetzung nicht der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer.

Die Entscheidungsgründe

I.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von dem weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Inder Eigentümerversammlung vom 27.10.1999 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich gegen die Stimmen der Antragstellerin, dass die vorhandene Heizungsanlage von Öl auf Gas umgestellt wird und die Kosten aus der Rücklage bezahlt werden.

Die Antragstellerin hat fristgerecht beantragt, diesen Beschluss für ungültig zu erklären.

Die Niederschrift einer weiteren Eigentümerversammlung vom 7.6.2000 weist als Tagesordnungspunkt (TOP) 8 "Besprechung und Beschlussfassung Sache WEG j. (Antragstellerin)" aus und hält fest:

Die Wohnungseigentümer (außer der Antragstellerin) bleiben bei ihrem einstimmigen Beschluss der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 27. Oktober 1999 und bestehen auf der Umstellung der Heizung von Öl auf Gasbefeuerung.

(Antragstellerin) erklärt, dass sie die Klage weiterführen lässt.

In der Niederschrift einer weiteren Eigentümerversammlung vom 24.10.2000, bei der 849,364/1000 Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten waren, ist schließlich unter TOP 2 (Beschlussfassung weiteres Vorgehen Rechtsstreit WEG ./. Antragstellerin) protokolliert:

1. Nach längerer Diskussion zwischen den anwesenden Wohnungseigentümern und (Antragstellerin) ist (Antragstellerin) mit der Umstellung auf Gasheizung einverstanden. (Antragstellerin) zieht ihre Klage zurück. Damit sind alle Wohnungseigentümer einstimmig für die Umstellung auf Gasheizung.

2. Die Wohnungseigentümer schließen mit (Antragstellerin) einen Vergleich. Die Gerichtskosten für die erste Instanz über DM ca. ... übernimmt die Eigentümergemeinschaft. Die Gerichtskosten für die zweite Instanz über ca. DM....übernimmt (Antragstellerin).

(Antragstellerin) verlässt danach die Versammlung.

3. Die anwesenden Wohnungseigentümer beschließen in Abwesenheit von (Antragstellerin) einstimmig: Für den Fall, dass (Antragstellerin) diese Zustimmung widerrufen sollte, soll ein Sachverständiger bestellt werden, der klären soll, ob eine modernisierende Instandhaltung gegeben ist oder nicht.

Die Antragstellerin hat mit Schreiben vom 24.11.2000 ihre in der Niederschrift festgehaltene Erklärung gegenüber den Wohnungseigentümern angefochten bzw. widerrufen. Einen gleichzeitig gestellten Antrag an das Amtsgericht, die dazu unter Nr. 1 und Nr. 2 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären, hat das Amtsgericht mit rechtskräftigem Beschluss vom 15.2.2001 als unzulässig mit der Begründung verworfen, dass die Rechtshandlungen keine anfechtbaren Eigentümerbeschlüsse darstellten.

Das Amtsgericht hat am 29.2.2000 den Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses vom 27.10.1999 abgewiesen, das Landgericht die sofortige Beschwerde der Antragstellerin mit Beschluss vom 17.10.2001 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin.

II.

1. Das Rechtsmittel ist zulässig.

Es kann hier offen bleiben, ob Erledigung der Hauptsache durch die Eigentümerbeschlüsse vom 7.6.2000 oder vom 24.10.2000 eingetreten ist. Denn tritt Erledigung der Hauptsache während des Beschwerdeverfahrens ein, so entfällt zwar das Rechtsschutzbedürfnis für die Beschwerdeinstanz; dies hat jedoch auf die Zulässigkeit der sofortigen weiteren Beschwerde keinen Einfluss. Denn diese kann jedenfalls darauf gestützt werden, dass die Vorinstanz die Unzulässigkeit der sofortigen Beschwerde nicht erkannt oder der Beschwerdeführer keine Gelegenheit erhalten habe, sein Rechtsmittel auf die Kosten zu beschränken (siehe BayObLG ZMR 2001, 366; BayObLG WuM 1992, 644/645).

2. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Antragsteller in sei nicht mehr anfechtungsbefugt, weil der Weiterverfolgung ihres Antrags das Gebot von Treu und Glauben entgegenstehe. In der Eigentümerversammlung vom 24.10.2000 habe sie sich nämlich mit den übrigen Wohnungseigentümern vergleichsweise wirksam geeinigt. Sie habe sich mit der Umstellung der Heizung auf Gasbetrieb einverstanden erklärt, sich verpflichtet, ihre "Klage" zurückzunehmen und eine Teilübernahme von Verfahrenskosten zugesagt. Dieser Vergleich sei weder wirksam widerrufen noch angefochten worden. Ein Widerrufsvorbehalt sei in der Vereinbarung nicht enthalte; ein Grund zur Anfechtung bestehe nicht.

Hiervon unabhängig sei der Antrag aber auch unbegründet. Bei der beabsichtigten Maßnahme handle es sich um eine modernisierende Instandsetzung, die auch mit einfacher Mehrheit beschlossen werden könne. Die Tankanlage sei defekt, von einer funktionsfähigen Heizungsanlage könne insgesamt nicht mehr ausgegangen werden. Die Umstellung auf Gasbetrieb entspreche angesichts der Kostenvoranschläge und der allgemeinen Erfahrungen mit Gas als Energieträger ordnungsmäßiger Verwaltung. Eine weitergehende Kosten-Nutzen-Analyse sei nicht erforderlich, weil die Erneuerung der Heizungsanlage insgesamt ohnehin erforderlich sei.

3. Dies hält im Ergebnis der rechtlichen Überprüfung stand. Allerdings hätte das Landgericht die sofortige Beschwerde bereits als unzulässig verwerfen müssen. Denn im Zeitpunkt der Beschwerdeentscheidung war das Rechtsschutzinteresse der Antragstellerin für die Anfechtung des Eigentümerbeschlusses vom 27.10.1999 bereits entfallen.

a) Allerdings standen die Rechtshandlungen in der Eigentümerversammlung vom 24.10.2000 der Aufrechterhaltung des Antrags nicht entgegen. Es mag dahinstehen, wie die beiderseitigen Erklärungen der Antragstellerin einerseits, der anwesenden Wohnungseigentümer andererseits rechtlich im einzelnen einzuordnen sind und welche Bindungswirkung der rechtskräftige Beschluss des Amtsgerichts vom 15.2.2001 entfaltet vgl. 457 Abs. 2 WEG). Denn ersichtlich gingen die Beteiligten übereinstimmend davon aus und wollten dies auch, dass jedenfalls die Antragstellerin ihre Zustimmung zur Umstellung der Heizanlage widerrufen könne. Das folgt aus der unter Nr. 3 im Protokoll niedergelegten Erklärung. Die Zustimmung ist eine Willenserklärung, die grundsätzlich nicht bedingungsfeindlich ist (Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG 8. Aufl. § 22 Rn. 98 f.). Es ist deshalb unbedenklich, sie unter die aufschiebende oder die auflösende Bedingung (vgl. § 158 BGB) des Widerrufs zu stellen. Zwar wurde das Widerrufsrecht nicht ausdrücklich befristet, eine Befristung ist jedoch aus den Umständen zu entnehmen. Die Beteiligten haben nämlich ihre Erklärungen als "Beschluss" bezeichnet, was darauf hindeutet, dass sie, unabhängig von der rechtlichen Einordnung der Entscheidungen in der Eigentümerversammlung, von einer Widerrufsfrist entsprechend der gesetzlichen Antragsfrist (§ 43 Abs. 4 Satz 2.WEG) ausgegangen sind. Diese hat die Antragstellerin mit ihrem Widerruf vom 24.11.2000 gegenüber den anwaltlichen Bevollmächtigten der übrigen Wohnungseigentümer gewahrt. Mit dem Widerruf der Zustimmung ist nach § 139 BGB auch die Zusage hinfällig, den Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses vom 27.10.1999 zurückzunehmen.

b) Dem Rechtsschutzinteresse der Antragstellerin entgegen steht jedoch der nicht angegriffene, nicht nichtige und damit bestandskräftige Eigentümerbeschluss vom 7.6.2000. Dass die Wohnungseigentümer eine erneute, allseits rechtsverbindliche Entscheidung treffen wollten, folgt bereits aus der Überschrift zu TOP 8. Der Sache nach handelt es sich umeinen inhaltsgleichen bestätigenden Zweitbeschluss (dazu BGHZ 113, 197; ferner Merle in Bärmann/Pick/Merle § 23 Rn. 55). Dabei spielt es keine Rolle, welche Zwecke im einzelnen die Wohnungseigentümer mit dem Zweitbeschluss verfolgen. Im allgemeinen mag Anlass sein, die Anfechtbarkeit des Erstbeschlusses, wegen etwaiger formeller Mängel durch den Zweitbeschluss zu beseitigen (Merle aaO). Es ist aber auch denkbar und nach dem unbestritten gebliebenen Vorbringen der Antragsgegner naheliegend, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft sich erneut mit dem Sachthema befasste, weil zusätzliche Gesichtspunkte, nämlich ein Vergleichsangebot der Antragstellerin, gegen eine Ausgleichszahlung von der Umstellung des Heizsystems abzusehen, aufgetreten und zu berücksichtigen waren. Ausgehend von der jüngsten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (NJW 2001, 3339) kommt der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses für das Entstehen eines Eigentümerbeschlusses zusätzlich konstitutive Bedeutung zu. In der Regel genügt aber für die Annahme einer konkludenten Feststellung die bloße Wiedergabe des für sich genommen eindeutigen Abstimmungsergebnisses im Versammlungsprotokoll. Allein die fehlende förmliche Beschlussfeststellung lässt im allgemeinen nicht darauf schließen, ein Beschluss sei nicht zustande gekommen. Im Zweifel ist vielmehr bei einem protokollierten klaren Abstimmungsergebnis von einer konkludenten Beschlussfeststellung und -verlautbarung auszugehen (BGH NJW 2001, 3339). So ist es hier. Das Ergebnis ergibt sich aus der Feststellung, dass alle anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer mit Ausnahme der Antragstellerin am früheren Beschluss festhielten und auf einer Umstellung beständen.

Bei Vorliegen eines inhaltsgleichen bestandskräftigen Zweitbeschlusses entfällt regelmäßig das Rechtsschutzbedürfnis zur Anfechtung des Erstbeschlusses (BGHZ 106, 113/115; BayObLGZ 1977, 226/229 ff.; BayObLG NJW-RR 1987, 9). Denn auch bei dessen Ungültigerklärung ergäbe sich die gleiche Verpflichtung der Antragstellerin aus dem bestandskräftig gewordenen Zweitbeschluss.

c) Verfahrensmäßig folgt aus dem Wegfall des Rechtsschutzbedürfnisses, die Erledigung der Hauptsache (ständige Rechtsprechung; z.B. BayObLG WuM 1992, 644/645; Demharter ZMR 1987, 201/203; Wangemann/Drasdo Die Eigentümerversammlung nach WEG 2. Aufl. Rn. 380 f.). Geschieht dies im Laufe des Beschwerdeverfahrens, wird das Rechtsmittel unzulässig und ist zu verwerfen, sofern nicht der Antragsteller die prozessual gebotenen Konsequenzen zieht und für erledigt erklärt. Dies ist nicht geschehen. Der Senat passt den Tenor der landgerichtlichen Entscheidung der Verfahrenslage an.

d) Ohne dass es noch darauf ankommt, ist festzuhalten, dass die Antragstellerin an den Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer, im Zuge der Instandsetzung die Heizungsanlage von Öl auf Gas umzustellen, gebunden gewesen ist. Denn das Landgericht hat rechtsfehlerfrei die Voraussetzungen einer sogenannten modernisierenden Instandsetzung auf der Grundlage von Angeboten und Kostenvergleichen bejaht (vgl. dazu BayObLG ZMR 1994, 279/280; OLG Celle WE 1993, 224; KG NJW-RR 1994, 1358 f Müller Praktische Fragen des Wohnungseigentums 3. Aufl. Rn. 242). Dabei wurde zutreffend auch berücksichtigt, dass der derzeitige Zustand der veralteten Anlage erhebliche Mängel aufweist. Wie der Senat auch schon in früheren Entscheidungen ausgesprochen hat, hält sich Gas als verwendete Energieart im Rahmen einer verkehrsüblichen und erprobten Heiztechnik (BayObLGZ 1988, 271/274; BayObLG ZMR 1994, 280). Die mit Gasbefeuerung verbundene, niemals ganz ausschließbare abstrakte Explosionsgefahr begründet keine über das Maß des § 14 WEG hinausgehende Beeinträchtigung und damit die Zustimmungsbedürftigkeit nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG (vgl. z.B. BayObLGZ 1990, 120/123; Weitnauer/Lüke WEG 8. Aufl. § 22 Rn. 12). Eine weitergehende Kosten-Nutzen-Analyse (dazu KG NJW-RR 1994, 1358) ist hier nicht geboten, weil die Erneuerung der Heizungsanlage ohnehin erforderlich ist (BayObLG ZMR 1994, 280/281) Schließlich beinhaltet der Beschluss vom 27.10.1999 nach Art eines Rahmenbeschlusses nur die Umstellung des Heizungsbetriebs als solchen. Über die konkreten Arbeiten sowie die Vergabe an einzelne Unternehmen werden die Wohnungseigentümer noch gesondert beschließen müssen. Dass der Umbau aus Mitteln der Rücklage finanziert werden soll, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung und wurde von den Beteiligten auch nicht weiter problematisiert.

4. Dem Senat erscheint es angesichts der eindeutigen Rechtslage angemessen, der unterlegenen Antragstellerin die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen und überdies anzuordnen, dass sie den Antragsgegnern die in diesem Rechtszug entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten hat (§ 47 WEG).

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 8900 EUR festgesetzt (§ 48 Abs. 3 Satz 1 WEG).